已是凌晨两三点，喧闹了一天的城市进入了最静寂的时候，万家灯火或暗或熄，只有街边的路灯照着清冷的夜空。偶有汽车穿过二七广场，也是呼啸而过。
城市睡了，惠先福没睡，扑面而来的寒风让他异常清醒。他一个人走在百年德化风情购物公园里，想的却是身边人潮涌动的情景。2007年初，开业不到一年的百年德化风情购物公园还在为人气不足而发愁，身为百年德化商业管理有限公司的总经理，惠先福也感觉到肩上的担子沉重，“百年德化风情购物公园是一条大船，上面载的除了100多人的管理团队，还有近千家客户、8000多名从业人员。园区没有人流量，没有人购物，他们的利益如何保障？那时候的压力确实比较大。”
承受着这样的压力，惠先福经常夜不安寝，有时候甚至会在凌晨两三点钟一个人跑到百年德化，在园区转上一圈，一方面在思考如何吸引人气，另一方面也算是一种解压的方式。
如今，百年德化风情购物公园将迎来开业三周年的庆典，而此时园区的日均客流量已经超过了10万人。坐在办公室接受采访的惠先福回忆起2007年的某个凌晨，舒服地仰在椅背上笑了。晚报记者 冯刘克 周倩/文 赵楠/图
以文化促经济
惠先福是一个名副其实的文化人。在他的职业经历中，曾经任职团省委，还从事过10多年的教育工作，并在1998年被评为副教授，教过的课程包括哲学、经济学、企业管理、伦理学、心理学等。这些经历让他形成了一种素养：勤于思考，善于总结，做事讲究章法套路。
做事的章法套路在园区的成长方面得到很好的体现。在百年德化风情购物公园开业之初，面临的问题是客流量不足，惠先福首先定出了“让园区里有人”的营销目标，所有的营销活动都是以客流量为衡量指标，目的非常明确，就是提升园区的人气；在2008年初，他要求营销活动围绕“拉动销售”为主线，保障商户的经济利益；如今，园区的客流量、销售量问题已经解决了，惠先福又换了套路，“从2009年开始，营销活动围绕文化开展，要形成百年德化的鲜明特征，把这里打造成全郑州、全河南乃至更广范围的休闲文化基地。”
经过努力，百年德化风情购物公园在文化方面确实做出了特色，每年一度的校园歌手大奖赛、美食节、啤酒节、魅力DJ等已经成为百年德化的文化标签，郑州的许多街舞团体也把这里作为活动基地，包括一系列拉动夜经济的举动，都受到众多年轻消费群体的欢迎。2008年郑州城市休闲游“百名佳丽、百家媒体、百位摄影家走进百年德化”，让这里成为全球关注的焦点。“文化对消费有一定的引导性，文化在一定程度上也会吸引消费、促进消费。我们的目标是通过这种文化的号召力，把百年德化建成郑州的‘青年之家’、‘文化之家’。”
在业态组合方面，惠先福有着清晰的思路。整个园区的业态定位非常明确，针对的群体为13岁到35岁之间的消费者，“其中最集中的客层主要是16岁到30岁之间的消费者”。根据整个园区的定位，目前形成了四大主力业态，分别为流行前线、时尚休闲、运动极地和精品美饰，这四大主力业态牢牢把控了年轻消费群体的需求。
成就商业地产标杆
“整个园区的饱和客流量是20万人，今年我们对于客流量的目标是日均达到15万人。”说到这些，惠先福很有成就感，“对于商业地产来说，在后期商业运营方面做得比较好的项目不多，我们一直在找一个学习的标杆，但是对于我们来说，一直没有找到这样的标杆，这说明我们经营得还算比较成功的，是位于前列的。”
谈起成功运作百年德化的感受，惠先福提到大型商业项目的前期规划很重要。以商业拉动地产，前期的商业规划做得好，引导地产规划合理，后期商业运作就容易成功，这是一个良性循环。大多数商业地产都是以地产拉动商业，往往是商场盖好了，才做商业规划，这就产生了后期一系列的招商困难、经营困难。“还有建筑形态和商业功能一定要协调，否则后期进行调整是非常困难的。”
在团队和管理方面，如果没有专业的团队和先进的管理，各大业态之间的融合和日常运营的进行是很难完成的。百年德化风情购物公园之所以比较快地把市场培育起来，得益于汇聚了一大批优秀的商业运作人才，保证了各个环节的顺利开展，这样才能有整体项目的运作成功。“我们的上属公司宇通集团有着非常现代化、非常成熟、非常先进的管理体系，我们复制了这种管理体系，并和商业项目有机统一起来，形成了一定的优势。”
“对于商业地产来说，确立盈利模式是非常关键的。很多根本性的东西，包括你的商业规划都需要融入你的商业盈利模式。”惠先福说，“如果把商铺全部销售，这是变现最快的模式，但也会产生很多问题，给后期的统一经营带来很大阻力；如果选择不销售，通过经营获得长期稳定的收入，资金的大量占用会给开发商带来一定的资金链压力，如果开发商有足够的资金支持可以选择这种模式；租售结合是一种灵活的模式，但是对于租和售的关系一定要把握好。”
除了百年德化风情购物公园之外，宇通集团随后将在周边地段开发的其他几个项目，惠先福也将主力介入，希望通过商业项目的规模开发，将百年德化操作商业地产的成熟经验推而广之。全部项目建成之后，百年德化多种业态并存，将在郑州商业体系中占据更加重要的地位，进一步增强该区域的商业凝聚力。以数十万平方米商业规模，涵盖步行街区、主题百货、大型餐饮服务和娱乐场所、商务办公等多功能于一体的商业综合体，开启“后百年时代”的强力上升态势。
