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惠先福 文化先行的商人 成就商业地产标杆

   2021-04-20 320
核心提示:   已是凌晨两三点,喧闹了一天的城市进入了最静寂的时候,万家灯火或暗或熄,只有街边的路灯照着清冷的夜空。偶有汽车穿过二

  

      已是凌晨两三点,喧闹了一天的城市进入了最静寂的时候,万家灯火或暗或熄,只有街边的路灯照着清冷的夜空。偶有汽车穿过二七广场,也是呼啸而过。


  城市睡了,惠先福没睡,扑面而来的寒风让他异常清醒。他一个人走在百年德化风情购物公园里,想的却是身边人潮涌动的情景。2007年初,开业不到一年的百年德化风情购物公园还在为人气不足而发愁,身为百年德化商业管理有限公司的总经理,惠先福也感觉到肩上的担子沉重,“百年德化风情购物公园是一条大船,上面载的除了100多人的管理团队,还有近千家客户、8000多名从业人员。园区没有人流量,没有人购物,他们的利益如何保障?那时候的压力确实比较大。”


  承受着这样的压力,惠先福经常夜不安寝,有时候甚至会在凌晨两三点钟一个人跑到百年德化,在园区转上一圈,一方面在思考如何吸引人气,另一方面也算是一种解压的方式。


  如今,百年德化风情购物公园将迎来开业三周年的庆典,而此时园区的日均客流量已经超过了10万人。坐在办公室接受采访的惠先福回忆起2007年的某个凌晨,舒服地仰在椅背上笑了。晚报记者 冯刘克 周倩/文 赵楠/图


  以文化促经济


  惠先福是一个名副其实的文化人。在他的职业经历中,曾经任职团省委,还从事过10多年的教育工作,并在1998年被评为副教授,教过的课程包括哲学、经济学、企业管理、伦理学、心理学等。这些经历让他形成了一种素养:勤于思考,善于总结,做事讲究章法套路。


  做事的章法套路在园区的成长方面得到很好的体现。在百年德化风情购物公园开业之初,面临的问题是客流量不足,惠先福首先定出了“让园区里有人”的营销目标,所有的营销活动都是以客流量为衡量指标,目的非常明确,就是提升园区的人气;在2008年初,他要求营销活动围绕“拉动销售”为主线,保障商户的经济利益;如今,园区的客流量、销售量问题已经解决了,惠先福又换了套路,“从2009年开始,营销活动围绕文化开展,要形成百年德化的鲜明特征,把这里打造成全郑州、全河南乃至更广范围的休闲文化基地。”


  经过努力,百年德化风情购物公园在文化方面确实做出了特色,每年一度的校园歌手大奖赛、美食节、啤酒节、魅力DJ等已经成为百年德化的文化标签,郑州的许多街舞团体也把这里作为活动基地,包括一系列拉动夜经济的举动,都受到众多年轻消费群体的欢迎。2008年郑州城市休闲游“百名佳丽、百家媒体、百位摄影家走进百年德化”,让这里成为全球关注的焦点。“文化对消费有一定的引导性,文化在一定程度上也会吸引消费、促进消费。我们的目标是通过这种文化的号召力,把百年德化建成郑州的‘青年之家’、‘文化之家’。”


  在业态组合方面,惠先福有着清晰的思路。整个园区的业态定位非常明确,针对的群体为13岁到35岁之间的消费者,“其中最集中的客层主要是16岁到30岁之间的消费者”。根据整个园区的定位,目前形成了四大主力业态,分别为流行前线、时尚休闲、运动极地和精品美饰,这四大主力业态牢牢把控了年轻消费群体的需求。


  成就商业地产标杆


  “整个园区的饱和客流量是20万人,今年我们对于客流量的目标是日均达到15万人。”说到这些,惠先福很有成就感,“对于商业地产来说,在后期商业运营方面做得比较好的项目不多,我们一直在找一个学习的标杆,但是对于我们来说,一直没有找到这样的标杆,这说明我们经营得还算比较成功的,是位于前列的。”


  谈起成功运作百年德化的感受,惠先福提到大型商业项目的前期规划很重要。以商业拉动地产,前期的商业规划做得好,引导地产规划合理,后期商业运作就容易成功,这是一个良性循环。大多数商业地产都是以地产拉动商业,往往是商场盖好了,才做商业规划,这就产生了后期一系列的招商困难、经营困难。“还有建筑形态和商业功能一定要协调,否则后期进行调整是非常困难的。”


  在团队和管理方面,如果没有专业的团队和先进的管理,各大业态之间的融合和日常运营的进行是很难完成的。百年德化风情购物公园之所以比较快地把市场培育起来,得益于汇聚了一大批优秀的商业运作人才,保证了各个环节的顺利开展,这样才能有整体项目的运作成功。“我们的上属公司宇通集团有着非常现代化、非常成熟、非常先进的管理体系,我们复制了这种管理体系,并和商业项目有机统一起来,形成了一定的优势。”


  “对于商业地产来说,确立盈利模式是非常关键的。很多根本性的东西,包括你的商业规划都需要融入你的商业盈利模式。”惠先福说,“如果把商铺全部销售,这是变现最快的模式,但也会产生很多问题,给后期的统一经营带来很大阻力;如果选择不销售,通过经营获得长期稳定的收入,资金的大量占用会给开发商带来一定的资金链压力,如果开发商有足够的资金支持可以选择这种模式;租售结合是一种灵活的模式,但是对于租和售的关系一定要把握好。”


  除了百年德化风情购物公园之外,宇通集团随后将在周边地段开发的其他几个项目,惠先福也将主力介入,希望通过商业项目的规模开发,将百年德化操作商业地产的成熟经验推而广之。全部项目建成之后,百年德化多种业态并存,将在郑州商业体系中占据更加重要的地位,进一步增强该区域的商业凝聚力。以数十万平方米商业规模,涵盖步行街区、主题百货、大型餐饮服务和娱乐场所、商务办公等多功能于一体的商业综合体,开启“后百年时代”的强力上升态势。

 
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